Question 1

Was ist der Cashflow bei Immobilien und warum ist er wichtig?

Accepted Answer

Der Cashflow ist der monatliche Überschuss (oder Fehlbetrag) aus Mieteinnahmen nach Abzug von Finanzierungskosten, nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten und Steuern. Ein positiver Cashflow zeigt, dass die Immobilie sich selbst trägt und Vermögen aufbaut.

Question 2

Wie berechne ich den Cashflow einer Immobilie?

Accepted Answer

Grundformel: Cashflow = Nettokaltmiete + sonstige Einnahmen − (Zinsen + Tilgung + nicht umlagefähige Kosten + Rücklagen + Steuern). Optional können Rücklagen und Steuern separat ausgewiesen werden.

Question 3

Gibt es eine einfache Schritt-für-Schritt-Berechnung?

Accepted Answer

1) Nettokaltmiete pro Jahr ermitteln. 2) Nicht umlagefähige Kosten und Rücklagen addieren. 3) Zins- und Tilgungsanteil der Finanzierung berechnen. 4) Steuerliche Effekte (AfA, Grenzsteuersatz) berücksichtigen. 5) Einnahmen minus Ausgaben = Cashflow vor bzw. nach Steuern.

Question 4

Worin liegt der Unterschied zwischen Brutto- und Netto-Cashflow?

Accepted Answer

Brutto-Cashflow betrachtet Einnahmen minus laufende Ausgaben ohne Steuern und Abschreibungen. Netto-Cashflow berücksichtigt zusätzlich steuerliche Effekte wie AfA und den persönlichen Grenzsteuersatz und zeigt den tatsächlichen Liquiditätsüberschuss.

Question 5

Welche Kosten sind nicht umlagefähig und belasten meinen Cashflow?

Accepted Answer

Typische nicht umlagefähige Kosten sind Verwaltungskosten der WEG, Instandhaltungsrücklagen, Reparaturen am Sondereigentum, Hausverwaltungskosten sowie Leerstandskosten. Diese mindern direkt deinen Cashflow.

Question 6

Wie kann ich den Cashflow einer Immobilie verbessern?

Accepted Answer

Kaufpreis nachverhandeln, Miete marktgerecht anpassen, Finanzierung optimieren (Zins, Tilgung), Betriebskosten senken, steuerliche Abschreibungen nutzen und durch Sanierungsmaßnahmen langfristig Leerstand vermeiden.

Question 7

Was ist der Unterschied zwischen Cashflow vor und nach Steuern?

Accepted Answer

Vor Steuern ziehst du nur Einnahmen und Ausgaben ab. Nach Steuern berücksichtigst du AfA, Schuldzinsenabzug und deinen persönlichen Grenzsteuersatz. Dadurch kann ein negativer Cashflow vor Steuern durch Steuervorteile positiv werden – oder umgekehrt.

Question 8

Wie prognostiziere ich den Cashflow für die nächsten Jahre?

Accepted Answer

Passe Annahmen für Mietsteigerungen, Kostenentwicklung, Zinssatz nach Zinsbindung und Instandhaltung an. Simuliere mehrere Szenarien (optimistisch, realistisch, konservativ), um zu sehen, wie sich Änderungen auf deinen Cashflow und Vermögensaufbau auswirken.

Question 9

Kann ich den Cashflow schnell überschlagen, ohne alle Details?

Accepted Answer

Ja: Nettokaltmiete - (Zins + grob 20–30 % der Miete als nicht umlagefähige Kosten/Rücklagen) ergibt eine schnelle Daumenregel. Für Entscheidungen solltest du jedoch immer detailliert rechnen.

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